売れないサラリーマンには高すぎのマンション、価格は下がる?

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銀座に程近い、聖路加国際病院周辺の一等地に建設予定の「プラウド銀座東」(全32戸)。販売価格は7500万円台~2億円超と、野村不動産が展開するプラウドシリーズの中でも最高水準の物件だ。

世田谷・杉並区など東京郊外の物件を積極的に手掛けてきた野村にとって、銀座エリアへの進出は今回が初めて。同じ地区内で、すでに別の用地も確保している。

■サラリーマンが手を出せない価格に

 「郊外も都心も、数年前と比べるとマンションの売れ行きは厳しい。ソッカン(即日完売)はほぼ聞かなくなった」(デベロッパー幹部)。販売が好調なのは、都心5区の駅徒歩10分以内の物件など。郊外ではターミナル駅直結といった特殊な条件を備えていなければ、購入希望者になかなか訴求できない。野村が銀座エリアに進出したのも、需要がまだ見込める一等地だったためだ。 

 マンション市場の様相が変わり始めたのは2016年に入ったころから。それまでは、相続税対策や投資目的の需要も重なり、首都圏では飛ぶように売れる物件が続出した。野村の「プラウドタワー立川」や東京建物の「ブリリアタワーズ目黒」は代表例だ。

 金融機関の融資姿勢もマンション市場の過熱を助長した。各社が住宅ローン金利の引き下げに走り、購入希望者の金利負担は減ったが、それ以上に価格が高騰。ついに一般サラリーマンには手が届かなくなった。

価格はどれだけ上昇した?

 不動産経済研究所によると、2016年に首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)で販売されたマンションの平均価格は5490万円。5年間で1000万円近く上昇した。都内23区の1坪(約3.3平方メートル)当たり単価は、2014年の288万円から2016年は332万円と、2年間で15%上昇した。

 ここまで値上がりしてきたのは地価と建築費の両方が上昇しているからだ。この数年、都心の用地仕入れは困難を極めている。再開発やホテルの建設ラッシュも相まって、マンションに適した用地は小間切れに出てくるだけ。都心で“駅近”の土地が入札に出れば、4~5社が参加して、価格は瞬く間にハネ上がる。最近は「用地仕入れでは入札には参加せず、相対で交渉できる案件に限定している」と割り切る大手デベロッパーもいる。

■ゼネコンは相見積もりを拒否

 かつては、土地を高値づかみしてもゼネコンと交渉して建築費を抑えれば、販売価格の上昇を抑制できた。だが、今は工事を希望の期日までに終えてもらうには、高い建築費を支払わざるをえない。東京五輪に向けて案件が次から次に舞い込む建設業界では職人不足が深刻で、ゼネコン側が採算のいい工事を慎重に選んでいるためだ。

 ある中堅ゼネコンの幹部は、「マンションは特定のお客様からの案件しか受注しない。複数の業者に相見積もりをさせて契約金額を下げるような物件は遠慮させていただいている」と断言する。

 新築物件の売れ行きが鈍る中、供給戸数は減少。2016年の首都圏のマンション発売戸数は3万5772戸と、平成バブル崩壊直後の1992年以来の低水準を記録した(不動産経済研究所調べ)。

 その裏で、デベロッパーが抱えるマンションの在庫は年々増加。大手4社の2016年度(12月末時点)の在庫は2158戸と3年前に比べ3倍弱にまで膨れ上がった。

デベロッパーの次の一手は?

 八方ふさがりともいえる状況で大手が注目し始めたのが、既存物件を新築のように改修するリノベーションだ。

 都営大江戸線・六本木駅から徒歩4分、国立新美術館の目の前に、東急不動産が販売中の「マジェスタワー六本木」(全83戸)がそびえ立っている。築11年のこの物件は、もともと賃貸マンションだったものを、REIT(不動産投資信託)から一棟丸ごと購入。内装を分譲仕様に改修した。

 販売価格は8500万円台~3億円弱と超高級仕様。外観はやや築年数を感じさせるものの、立地条件は抜群だ。

 こうした土地を今、更地で手に入れることは難しい。リノベーションの場合は、工事をゼネコンに頼まずとも、リフォーム会社に発注できるため費用を抑えることができるほか、工期も短くて済む。東急は今後も港区を中心に、築10~15年ほどの賃貸物件を対象としたリノベーション事業を推進していく計画だ。

■リノベ物件の取り合いも

 同様に、最近では三菱地所レジデンスの「ザ・パークリモア 白金台三丁目」や、NTT都市開発の「イクシクス麻布十番」など、フルリノベーション物件が増えてきている。

 ただ、分譲への改修に適した都心の賃貸マンションは、数に限りがあるのも事実。今度はリノベーション物件の取り合いになる可能性が高い。

 リーマンショックでミニバブルが崩壊した時期は、中小事業者が在庫の投げ売りに走ったが、そうした業者の多くは淘汰された。大手は今のところ大々的な値引きを我慢しており、市況はニーズから乖離した状況がしばらく続きそうだ。

(引用元)東洋経済オンライン 3/6(月) 6:00配信


名無しさん
2017/03/06 07:02
5000万超えとか、もう一般リーマンが買えるようなもんじゃないな。
結局土地なんだよなぁ…
うちの地域では5000万も出せば、一戸建てのしかも結構な豪邸建つわ。

名無しさん
2017/03/06 08:06
価格ふっかけすぎ。

名無しさん
2017/03/06 07:43
自分にもきっと買えると思っていた時もありました…

名無しさん
2017/03/06 08:33
普通のサラリーマンでは手が出ませんね。
この先も少子化がどんどん進み厳しいですね。

名無しさん
2017/03/06 08:09
オリンピックはやめてほしい。

名無しさん
2017/03/06 09:14
オリンピックのあと
大変なことになりそう。

名無しさん
2017/03/06 08:55
東京五輪後に、暴落するって話は前々から言われてるけど、高齢の職人さんが五輪までなら…って頑張って働いていて、むしろ五輪後の大量離職で人件費がさらに高騰するって話もある。
何が正解かは、五輪終わらないと分からないね…

名無しさん
2017/03/06 09:01
タワーマンションは50年後には廃墟になりそう。
建て替えも難しい。

名無しさん
2017/03/06 08:38
今がピークだよ

名無しさん
2017/03/06 09:16
5年前くらいに買った人は、今が売り時かもね。w
war*****

名無しさん
2017/03/06 08:58
東京の一等地はこれから価格は下がると決めつけるものではないかな。
格差が広がって買える人と買えない人が別れていくのはありそうだけど。

名無しさん
2017/03/06 09:30
販売価格も気になるけど、管理費と共益費も気になるね。
戸数が少ないと負担デカくなるよ。

名無しさん
2017/03/06 09:15
5000万って…その半分でも苦しいくらいなのに(´-ω-`)

名無しさん
2017/03/06 09:24
銀座に普通のサラリーマンが住もうとする方が間違いでしょう

名無しさん
2017/03/06 09:05
これからの時代、
東京栄えて日本滅びる
なんていわれなければいいのですが。
そのくらい、東京とその他の地域の差が大きすぎる。

名無しさん
2017/03/06 09:24
良い土地と良い職人さんには限りがあるからねえ

名無しさん
2017/03/06 08:19
今の不動産価格は高すぎる。 オリンピック前くらいから下落するんじゃないかな?無理して買うような代物じゃない不動産は。
数億から数千万の高額の借金背負い30年くらいでローン返済しないといけないわけだし。

名無しさん
2017/03/06 09:01
立地からして高すぎるってことはないかな。
個人的には豊洲などの埋立地は絶対買わんけど。

名無しさん
2017/03/06 08:54
こういうのは一般世帯に投げかけるニュースではないね。
危ない仕事でもしない限り、ご縁のないマンションですね。
hen*****

名無しさん
2017/03/06 09:58
不動産は、買いたい人が、買える時に、買える物件を買うしかないんじゃないですか。10年待ったら、価格は下がってても、買う必要性がなくなってるかもしれないし。

名無しさん
2017/03/06 12:13
本当に一等地なら価格下がることもないと思うけど、湾岸側がヤバイね。
国際展示場駅最寄!とか、これ誰が買うのって思う。
本当に周りに何も無い。
価格も上がることはなさそう。
だけど今の値段はサラリーマンには辛いみたいな状態。
騙されて買わないように。。。ちゃんと落ち着いて現実を見よう。

名無しさん
2017/03/06 10:10
一番の問題は何かといえば働き先の東京一極集中だな。

名無しさん
2017/03/06 10:01
庶民では手が出せない。かといって土地が高いからそんなに価格は落とせないだろうね。

名無しさん
2017/03/06 16:01
東京オリンピックまでは景気は良いかもしれないが、その後は、公共工事も減るし、出生率も低下しているし下がるんじゃないでしょうか?

名無しさん
2017/03/06 09:43
少子化の時代、不動産は購入するものではなく、相続で転がり込んでくるもの。

名無しさん
2017/03/06 09:37
誰が買うのか気になる。

名無しさん
2017/03/06 09:38
相続税対策も出来なくなるし、新築も中古も今後は下がるでしょう。

名無しさん
2017/03/06 12:28
土地無しでの価格でしょ?
しかも、最近は狭くなってるし。
買った方は可哀想としか言えない。
名無しさん

名無しさん
2017/03/06 09:22
世田谷や杉並が郊外ですかそうですか

名無しさん
2017/03/06 17:06
仕事多好調の時は、仕事やスケジュールを選ばないとってのはわかるけど、こういうときは長くは続かない
値下げされる偽るのは困るし、ある程度は選ぶのは仕方ないけど、
そんな時でもきちんと仕事をしてくれるところが将来結局は残っていくんだと思うんだけどな。

名無しさん
2017/03/06 09:41
地震や災害時を考えると、高い金額で高層階に住むより他を考えるのもあると思う。

名無しさん
2017/03/06 08:58
5000万とか億とか、そんなに出すならマンションじゃなくてもって思ってしまう。

名無しさん
2017/03/06 09:05
最近はハードルを下げるため、60㎡で3LDKなんていう、「ウサギ小屋」を、平気で売ってくるからなあ。。。

名無しさん
2017/03/06 10:15
上海とかパリみたいに、新しく生活する人が
普通に住めない都市になるのは嫌だな~。

名無しさん
2017/03/06 13:13
東京オリンピック終了時に下落する可能性が高いので今は待ちがいいかもしれないですね
空物件が増えて中古マンションがかなり下がると思います

名無しさん
2017/03/06 16:49
プラウド5800かと思ったら6800だったよ。
1本違う。。担当者に聞いたら資材が高いそうです。

名無しさん
2017/03/06 09:19
オリンピックまでは、富裕層や外国の投資を相手にしてるのでしょう。
sas*****

名無しさん
2017/03/06 09:18
都内は金持ち以外は住まなくてもよろしい

名無しさん
2017/03/06 09:23
不動産屋っていつもみんなが同じ方向を向いて商売するよね。
で、儲かるときは儲かるし、儲からないときは儲からない
物まねしやすい業界だとは思うんだけど、独自性のある商売ってできないのかな?
できないから不動産で商売してるのか・・・

名無しさん
2017/03/06 08:54
銀座ってスーパーないだろ。

名無しさん
2017/03/06 09:58
そもそもサギみたいなものでしょうからね

名無しさん
2017/03/06 09:43
オリンピックやるまでは景気少しは良くなるだろうけど終わったら急降下だろうね。オリンピックやる価値ありますか?

名無しさん
2017/03/06 09:28
勝どきのドゥトゥールなんて、もう何年も広告見てる気がする。

名無しさん
2017/03/06 09:18
世田谷杉並が東京郊外って

名無しさん
2017/03/06 09:58
こういうのは住居ではなく、投資向けだよな

名無しさん
2017/03/06 09:16
買うのは10年後くらいから
leg*****

名無しさん
2017/03/06 08:10
“ボロ儲け”を狙ったんでしょうが残念でしたね!

名無しさん
2017/03/06 09:14
プラウドは特に少しお高めね。

名無しさん
2017/03/06 09:21
価格が下ったところで
金利が0、1%変われば
支払総額は
下がるどころか増えるでしょ
現金派から見ても
朗報ってほどの数字でもない
即日現金一括ならそんなレペルじゃないからね

名無しさん
2017/03/06 14:52
それでも東京五輪後は下がるかな、それでも買う人がいなければその前にも下がるだろう。

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名無しさん
2017/03/06 11:43
デベロッパーの利益が乗ってる新築を買う気には到底なれませんね〜
中古を思い通りにリフォームした方がお得感があると感じます。

名無しさん
2017/03/06 11:22
価値は下がろうが上がろうが影響の無い人が買うんで気にしなくても良いと思うよ。

名無しさん
2017/03/06 08:57
投資としての側面があり、オリンピックまでには売り抜けないと含み負債に成る。

名無しさん
2017/03/06 09:19
イベント事で値段の吊り上げとか発想バブル時代か?と思ってしまう。

名無しさん
2017/03/06 09:13
この物件以前に同エリアで販売したマンションとの価格バランスもあるが今は中々売れないでしょうね。
k@

名無しさん
2017/03/06 09:14
東京のマンションは、オリンピックが終了してから買うべき。
笑えないくらい価格が下がるはず。

名無しさん
2017/03/06 12:35
高いの買う人はそんなにいないよ。

名無しさん
2017/03/06 15:48
外人に売るつもりなんじゃないの?

名無しさん
2017/03/06 10:37
一番の買い時はオリンピック終わってからじゃない?
セレブ狙ってたんだろうけど
そんなセレブ一握りしかいないっつーの

名無しさん
2017/03/06 10:26
オリンピックは関係ない

名無しさん
2017/03/06 10:12
なぜ1ヶ月程度のオリンピックが原因で、ここまで価格が上がるのだろうか。東京に今更ネームバリューもいらんだろうし。

名無しさん
2017/03/06 09:25
もしかしたらオリンピックなんて一部の大金持が金儲けの種としてしか利用されていないのかもしれない

名無しさん
2017/03/06 11:56
年齢人口分布からして 今後は・・
売る人が増えて、買う人が減ってくる時代
当然、価格は下がる方向

名無しさん
2017/03/06 09:57
現状は、何とかなるかと購入しても、諸事情により返済が
滞り結局手放す羽目に陥る人達は意外と多い。
ある年齢以上の人は分譲よりも賃貸の方が良い場合もある。
分譲にこだわらなくても・・・。
uru*****

名無しさん
2017/03/06 09:32
そもそも都内の高級マンションをサラリーマンが買うことは少ないと思う。
それだけの収入がある人は限られてるし、退職後に同じところに住み続けられる人はもっと限られるはず。

名無しさん
2017/03/06 08:17
バブルとならずに自然消滅するときは価格高騰で買い手が少なくなって終息する。これでいいのだ。

名無しさん
2017/03/06 09:36
メンテナンス費も高そう。

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名無しさん
2017/03/06 09:11
確かに高い。7000万で買って、ここから資産価値が増したとしても限定的。リスクを取る人がどこまでいるか。

名無しさん
2017/03/06 10:35
野村や住友不は強気で相場より1000万円は高い。
そして売れ残ってても下げない体力がある。
他の会社なら銀座でもないばしょに銀座東と詐称する悪徳企業でない適正価格のものもある

名無しさん
2017/03/06 08:51
広告記事だ!

名無しさん
2017/03/06 09:32
お洒落とか見栄って人がいるから成り立つ感覚なんだよね。けど今って人減ってるじゃない。
上辺だけで褒めてくれる他人がいなくなってるから付加価値にお金をかける時代は終わったって事に早く気付くべきです!

名無しさん
2017/03/06 12:35
五輪が終われば安くなるだろう

名無しさん
2017/03/06 09:27
オリンピックの後は暴落するから、
お楽しみ。
vei*****

名無しさん
2017/03/06 12:08
2億は別に高すぎってことはない。
8億とかだったらわかるけど。

名無しさん
2017/03/06 11:45
サービスルームというのは何ですか。

名無しさん
2017/03/06 14:26
オリンピック終了後どうなるんだか怖くて買えない、、、、ていうか、そんなお金ない。

名無しさん
2017/03/06 09:29
都心にマンション建設するのは良いけど、狭い地域に人を集めるて住ませるなら、保育所の完備を義務づけてもいいのでは?

名無しさん
2017/03/06 09:33
10年後くらいに中古で買ったほうが絶対に得。

名無しさん
2017/03/06 10:47
買いたい人だけ買えばいい
背伸びしてまで買う物件ではないな

名無しさん
2017/03/06 13:28
7000万クラスのマンションで、ユニットバスが1317サイズって、なんか悲しいわ。

名無しさん
2017/03/06 10:13
昔は日本はアメリカから5年遅れ、大阪は東京の2年遅れと言われてました。
ネットの普及で今はそれよりサイクルは早いでしょうが、結局日本もアメリカのように、一般国民と裕福層との差がえげつなく広がるようになってきましたね。
1億総中流社会なんて言葉が懐かしいですね。

名無しさん
2017/03/06 13:10
でも下請けにはしっかり相見積りとって叩いているんでしょ。
rio*****

名無しさん
2017/03/06 09:39
外人さんが買うので値下がりしにくいですね><

名無しさん
2017/03/06 12:42
オリンピックが終わるまでは、高値が続くんじゃないの?
もともと供給が多すぎたんだから、多少抑制されるとしても悪い事じゃないし

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名無しさん
2017/03/06 09:21
今は確かに都内人気エリアの不動産は高い。
中古でこんな間取りなのに、こんな値段すんの?しかもリフォーム代別で?みたいなものがゴロゴロ広告で入ってる。
五輪まで上がるかと思ったけど、やはり勢いもここまでってところかもしれない。
そして察しの通り、五輪後は一旦下落に入るとは思う。
しかし勘違いしてはならないのは、いつの時代も不動産に掘り出し物など存在はしないということ。
一旦下落しても徐々に回復し、人気の物件はやはり人気で買えるだけ持っている人は持っており、不人気で全く売れない物件は全く売れず買えない人は買えない。
不動産もヒトも格差が開く将来が待っている。

名無しさん
2017/03/06 20:53
本当に売れなきゃ下がる。

名無しさん
2017/03/06 09:31
これからデフレになるのに。不動産上がるとバブルになっちゃうよ

名無しさん
2017/03/06 09:38
たしかに、5年で1000万円値上がりは実感値としてある。

名無しさん
2017/03/06 09:46
下がるところもあれば、据え置きのエリアもあるでしょう。
いざとなれば、無駄に新駅作ったり、なんでもござれ!

名無しさん
2017/03/06 11:42
銀座とか、いくら東京だって住む場所じゃないでしょ。
東京に住んでる人、もしくは住んだことがある方だったら常識でわかること。
住むんだったら、便利なターミナル駅、新宿とかから徒歩圏内だったら、
本当に便利で、一回住んだら、もう移れないと思いますよ。
mic*****

名無しさん
2017/03/06 09:00
賃貸で十分です!

名無しさん
2017/03/06 09:13
節税破産に気をつけましょう。

名無しさん
2017/03/06 16:15
今買えるのは5000までだなあ。7500はさすがに一般庶民には辛い。

名無しさん
2017/03/06 10:41
そりゃ今までの値上がりは東京五輪にかこつけた業者のふっかけだもんなあ
でもそれも東京五輪の前に限界に来ちゃうんだもん、東京五輪の経済効果がいかに期待されてないかわかる
リオじゃ五輪に使った施設が早くも廃墟と化して財政赤字に苦しんでるし、このままじゃ東京も二の舞だろうな
なんで五輪なんて招致したんだろうな 

名無しさん
2017/03/06 12:34
オリンピック前に大暴落が決まってるのに誰が買うの?
日本の人口は毎年50万人以上減る。これは大したことじゃない。
日本の労働者人口は団塊世代がいなくなるので毎年100万人減る。
これは凄い状態だからな!

名無しさん
2017/03/06 10:22
マンションって良いかなぁ…
隣や階下を気にしないといけないし(まぁ高級マンションは気にしなくてもいいのかもしれないけど)、何かあった時すぐに避難できないし、高級マンションにありがちな豪華な共用スペースも活用できる気がしないし、個人的には魅力を感じないんだよね。

名無しさん
2017/03/06 16:19
日本ディスリメディアには気を付けた方がいい。

名無しさん
2017/03/06 09:26
焦らなくても2020年以降は確実なダウンサイド。今の高値は余裕があって買ってる奴なんてほとんどいない現実な。

名無しさん
2017/03/06 09:35
8億円値引きしてほしい

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